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작성일 : 17-05-30 12:33
토지가격 결정과 도로 중요성 , 토지가격 산출방법
 글쓴이 : 금메달공인중개사
조회 : 1,630  
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토지의 가격이 궁금하거나 알고 싶을 때 정확한 번지를 말하지 않고 그 지역의 땅값에 대해서 문의해오는 경우가 많다.

일반인은 물론이고 부동산에 종사하는 사람들까지도 대략적인 감정가격만 알려 달라고 한다.

 

그러나 토지는 용도지역에 따라서 건폐율 용적률이 다르고 건축할 수 있는 종류가 한정될 수 있고 다른 법령 등에 따라 개발이 제한되거나 농어민이 아닌 경우 즉시 건축을 할 수 없는 경우도 있고 도로가 있는지 없는지에 따라서 가격차이가 많기 때문에 번지를 확인하지 않고 유사한 가격을 유추하기는 쉽지 않다는 점이다.

 

토지를 구입할 때 다른 것도 중요하겠지만 가장 핵심적인 부분은 도로라고 할 수 있다.

건축을 하지 않고 농업을 경영하거나 축산을 하거나 묘목재배를 하더라도 차량통행이 가능해야 효율적인 관리가 이루어지기 때문이다.

 

예전에 기획부동산의 수법에 속아 임야나 답 등을 도로도 없이 여러 필지로 쪼개서 구입한 사람들이 저렴한 가격에 팔고 싶어도 팔리지 않아 애태우는 경우를 많이 접하고 있다.

문제의 물건이 분포하고 있는 지역은 무안이나 목포가 다수를 차지하고 있다.

아마도 도청이전과 무안국제공항 등 개발바람이 불 때 기획부동산에서 활개를 치고 다니면서 많은 피해자를 양산하지 않았나 생각한다.

그들이 토지를 구입할 때 기본적인 상식만 있었어도 심적으로 경제적으로 커다란 손해를 입지 않았으리라 판단하고 있다.

 

개업공인중개사가 토지를 중개할 때도 도로에 대해서 명확히 확인해야 혹시 모를 분쟁에서 자유로울 수 있다.

필자가 중개한 매물 중에는 오래전에는 마을이 있었지만 지금은 건물이 없이 나대지만 있는데 입구로 들어오는 도로가 사도라서 토지주인의 토지사용승낙서가 있어야 건축허가가 가능한 곳도 있었다.

 

또 어떤 지역은 분명 개인토지에 사도가 있는데 매수한토지소유자의 승낙도 없이 건축물허가를 내주는 곳도 있었다.

건축 담당자에게 통화했더니 현황상 도로라서 허가를 내주었다고 하였다.

현황상 도로도 건축법상의 도로가 될 수 있다는 말이다.

현황상 도로는 사유지이지만 오래 동안 불특정 다수인이

공로처럼 이용한 도로나 특정지역에서 이용하는 공용의 도로 등이 여기에 해당된다.

 

지적관련법상 지목이 도로도 있고 지목이 도로가 아닌 것도 있다.

이러한 도로는 행정관청에서 인정하거나 고시한 도로이므로 직접 행정관청에서 확인을 받기 전에는 대한민국의 누구도 알 수 없다.

또한 지적법에서 지목이 도로라 하더라도 관계법에서 도로로 결정 고시 된 것이 아니고 시장 군수 등 허가권자가 이를 도로로 지정한 것이 아니라면 건축법상의 도로로 볼 수 없다는 국토부의 답변이 있으므로 유의가 필요하다.

필자가 오랜 기간 토지를 중개하면서 느낀 점은 지자체마다 허가기준이 약간씩 다르다는 것을 감지할 수 있었다.

 

옛날에 건물이 있었던 집터가 있거나 마을 안쪽에 주택이 있어서 멸실하고 신축하려고 해도 도로가 좁거나 사도가 있으면 건축허가를 받기 어려운 경우도 있으므로 꼭 행정관청에서 허가여부를 확인한 후 부동산을 구입해야 보다 안전한 부동산거래가 될 것이다.


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