상가나 오피스텔 상가주택 등을 매매할 때 부가가치세 문제로 인하여 계약을 달성하지 못한 경우가 종종 있다.
또한 상가를 매매했는데 부가세에 대해서 별도로 명기하지 않아 분쟁이 발생할 경우 개업공인중개사에게도 불통이 튕길 우려가 있어서인지 요즘은 개업공인중개사도 부가세에 대해서 관심을 갖고 토론의 장을 열기도 한다.
필자도 고액의 상가를 매매하기 위해 동분서주하며 계약서 작성을 눈앞에 두었는데 포괄양수도계약 문제로 계약을 이루지 못한 경우가 있었다.
매도인은 건물 분 부가세만큼 양도가액을 낮출 수 있어서 세금 등 여러 가지 문제로 인하여 포괄양수도계약을 원했지만 법인인 매수인은 건물을 매입 후 시민단체에 기부할 계획이었기 때문에 사업의 동일성이 유지되지 않는 조건이어서 별도의 부가세를 지급하겠다고 맞섰지만 결국은 합의점을 찾지 못하고 계약이 파기되고 말았다.
이렇듯 일정규모 이상의 거래 시에는 일반매매를 하는 경우가 더 많다.
특히 포괄양수도계약은 매도인의 채무나 미납세금 등을 양도 받을 수
있다는 우려 때문에 기피하는 매수인도 있는 것이 사실이지만 국세완납증명서를 발급 받으면 부담감을 줄일 수 있다.
그렇다면 포괄양수도계약은 무엇이며 어떻게 하는 것일까?
포괄양수도계약은 업종의 동일성은 유지하면서 경영의 주체만 바뀌는 형태이다.
즉 사업전체를 양도하는 것을 의미한다. 따라서 사업에 수반되는 권리,의무, 물적 인적 시설 등이 그대로 승계 돼야 한다.
이렇게 사업을 포괄양수도계약하면 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가가치세도 과세되지도 않고 세금계산서의 발급이 필요 없어 유용하다.
일반적으로 상가 등을 매매한다면 부동산매매계약서에 “부가가치세별도”라고 적고 양도인은 양수자에게 세금계산서를 발급하고 건물분에 대한 부가세를 징수하여 납부하고 양수자는 환급을 받는 절차를 취한다.
세무서에서는 양도인에게 부가세를 수령해서 양수인에게 별도로 부가세를 환급해줘야 하는 번거로움만 추가하게 된다.
또한 양수인도 매매대금 외에 부가세를 별도로 마련해야 하니 자금부담이 생길 수도 있다.
이런 복잡한 형태를 생략하고 권리와 의무 등을 그대로 넘겨받자는 의미가 바로 포괄양수도계약이다.
포괄양수도계약은 다음과 같은 조건에서 성립된다.
양도인이 일반과세자 →양수인이 일반과세자 ,양도인 간이과세자 →양수인 간이과세자 , 양도인이 간이과세자 →양수인 일반과세자이며 , 양도인 일반과세자 → 양수인 간이과세자인 경우에는 조건부 가능하다.
즉 양수인이 간이과세자일 경우 세무서에서는 양수인의 간이과세자를 일반과세자로 자동으로 변경시킨다는 점을 유의할 필요가 있다.
위의 사례와 같이 양도인이 간이과세자이면 양수인은 간이과세자 또는 일반과세자를 선택하여 영업할 수 있다.
그 결과 간이과세자 상태에서 일반과세자에게 부동산을 양도하는 경우 재화의 공급으로 보지 않은 사업의 양도가 가능하다는 점이다.
예를 들어 양수인이 비사업자일 경우 포괄양수도계약이 가능할까?
계약시점에 비사업자라 할지라도 계약 후에 사업자 등록을 하면 얼마든지 가능하다.
특히 중요한 점은 양도인이 간이사업자인 경우에는 포괄양수도계약은 할 수 있지만 세금계산서를 발부 할 수 없기 때문에 매수인에게 부가세를 별도로 받을 수 없다는 사실을 인지할 필요가 있다.
즉 매매금액 안에 부가세가 포함되어 있다고 판단하기 때문이다.
또한 사업이 포괄양도 된 시점부터 10년간 일반과세자를 유지해야 환급 받았던 부가세를 토해내지 않는다는 점도 유념할 필요가 있다.
포괄양수도계약으로 했을 경우 양도인의 사업기간을 합하여 10년을 채우면 된다.
아울러 양수인이 면세사업자로 전환할 경우 사업포괄양수도가 인정되지 않아 부가세가 추징될 수 있다는 점도 간과해서는 안 될 것이다.
또한 포괄양수도계약서 작성에 대해서 문의가 많은 편인데 보편적으로 포괄양수도 계약서를 작성하는 것이 일반적이나 이를 별도로 작성하지 않고 매매계약서에 특약으로 작성하여도 무방하다.
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