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작성일 : 20-03-10 11:04
부동산 토지 땅 임장활동 현장답사
 글쓴이 : 금메달공인중개사
조회 : 118  
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부동산 매물이 접수되면 현장에 직접 나가서 물건을 확인하는 것을

임장활동이라고 하는데 일본에서 건너 온 임장활동보다는 현장답사라고

하는 것이 이해도가 훨씬 빠를 것이다.

현장답사는 매물이나 주변 환경 도로관계, 내 외부 시설상태, 비선호시설 등

확인해야 하는 사항이 상당히 많은데 특히 현장답사를 하지 않은 상태에서

고객이 매물에 대한 위치나 관련사항을 문의할 경우 확실한 정보를 알지

못하면 곤경에 처하는 경우가 많다.

요즘은 목적지를 찾을 때 네비게이션을 많이 사용하지만 도로의 폭이 좁거나

토지나 임야의 경우 도중에 네비게이션이 끊어져버리는 경우가 있다.

그럴 경우 고객이 지금 어떤 장소에 있는데 여기서 어느 방향으로 움직여야

해당 토지를 확인할 수 있는지 물어본다면 개업공인중개사가 현장답사를 명확히

하지 않았다면 자세한 위치 설명이 어렵다.

 

특히 필자처럼 광범위한 지역을 중개대상지역으로 삼아서 활동하다보니 직접

동행하지 못하고 번지만 알려주는 경우도 부지기수다.

아무래도 직접 현장에서 브리핑하는 경우가 매물에 대한 이해도를 상승시키고

계약을 성사시킬 수 있는 확률이 높은데도 불구하고 계약이 있다든지 다른 약속이

잡혀있을 경우 또는 고객이 매물근처에 있다고 번지의 안내를 요구할 경우 고객이

물건을 확인해야 할 경우가 많다.

그러나 이러한 사항을 제외하고라도 계약서 작성 시 확인설명서를 작성해야 하는데

현장상황과 다른 정보를 제공해서 분쟁이 발생할 경우 법적인 책임에서 자유로울 수

없다는데 그 심각성이 크다고 할 수 있다.

따라서 아무리 멀어도 계약서 작성 전에는 한 번은 꼭 매물정보를 확인하고 있다.

 

필자는 광주와 전남북지역을 주 무대로 움직이다보니 하루에도 장거리 코스를 움직이는 경우도 많이 있다.

그러다보니 해가지고 어둠이 내려서 캄캄한 밤에도 돌아다닌 적도 가끔씩 있다.

언젠가는 바닷가 옆 비포장도로 진입했는데 회전도 할 수 없는 막다른 길에 다다랐다가 곤궁에 쳐해 있을 때 동네 아주머니 두 분을 만난 적이 있다.

요즘 세상이 곤궁해서 혹시나 무슨 비관적인 일이 있을까봐 찾아오셨다는 것이다.

밤에 바닷가를 찾아가니까 그렇게 오해를 불러올 수도 있었을 것이다.

 

때로는 섬에 있는 매물 점검 차 여객선에 차량을 선적해서 들어갔다가 태풍이 온다는 소식에 허둥댔던 아찔했던 경험도 있다.

그리고 현장에 도착하여 인터넷을 통해서 본 것보다도 훨씬 많은 분묘를 보고 이런 매물도 팔릴 수 있을까 염려했던 안타까운 기억도 있다.

이렇듯 세상에는 쉬운 일이 하나도 없다. 도전의 연속인 것이다.

자부심을 가지고 맡은 일에 충실하다보면 좋은 일은 자연스럽게 따라오리라 생각한다.

 

그렇다면 필자가 사전답사를 하면서 경험한 내용은 무엇이 있을까?

임야에 있어서는 면적도 중요하지만 분묘에 대한 사항은 반드시 특약사항으로 명기하는 것이 좋다.

예전에는 봉분을 많이 썼지만 평장일 경우에는 육안으로 잘 보이지 않기 때문이다.

지금 보이는 분묘 외에도 추가적으로 분묘가 확인될 경우 매도인이나 매수인이 처리한다.’ 는 내용을 명기해야 혹시 분쟁 발생 시 개업공인중개사가 자유로울 수 있다.

매수인이 주택을 신축할 경우에는 비선호시설인 묘지나 화장터 축사도 잘 확인해서 확인설명서에 기재하고 설명해야 한다.

계약서를 작성하고 매수인의 마음이 바뀌면 1순위 공격대상으로 개업공인중개사가 된다는 사실도 인지해야 할 것이다.

 

그리고 영농을 하지 않고 방치해 놓은 밭이나 논이 잡목으로 뒤덮여 있을 때 관할청에서는 농지로 취급하지 않고 임야로 판단하여 취득세를 무겁게 물리는 경우가 있다는 사실도 기억해야 할 것이다.

특히 시골은 도로의 넓이가 일정하지 않아서 건축을 위해 레미콘이나 트레일러가 진입을 하지 못하는 경우가 많으므로 도로의 폭도 유심히 살펴야 할 것이다.

농가주택을 방치하여 폐가가 된 경우에는 전기와 수도 보일러가 없는 경우가 많으므로 확인설명서에 정확한 정보를 입력하는 것이 중요하다.

예전에는 주택이 있었더라도 현재의 건축법은 타인의 도로를 통과할 경우 토지사용승낙서를 요구하므로 도로가 개인도로인 사도인지도 명확하게 확인해야 한다.

 

요즈음은 스마트폰에 카메라가 달려 있어서 마음만 먹으면 다양한 매물사진의 정보를

담아 와서 광고를 하거나 고객님에게 브리핑 할 수 있어서 편리하다.

특히 부동산 앱을 활용하면 부동산의 위치를 찾기 쉬워서 예전처럼 매도인을 대동하고 현장을 다니는 일이 거의 없어졌다.

어떤 업무나 마찬가지겠지만 최선을 다하여 노력하는 자에게 성공의 열쇠는 손 안에 있다는 사실이다.

지금은 코로나 때문에 모든 업무가 더디게 돌아가고 있지만 언젠가는 행복이 샘솟는

활기찬 날들이 돌아오지 않을까?

 

 

 


2020-03-26 (목) 13:01 답변
집마니
네~잘알겠습니다~
감사합니다

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