중개 업무를 하다보면 매수희망자가 시간적

여유가 있어서 집의 구조와 형태를 보러 우연히

방문했다가 마음에 든 주택이 있어서

계약을 체결하는 경우가 종종 있다.

물론 계약금도 준비하지 않은 상태에서 비상금

정도의 가계약금만 통장으로 입금하거나

소액의 현금을 지불하는 경우도 있다.

그러나 매수희망자가 예정대로 계약을 진행

하면 관계없지만 개인사정으로 인하여 약속을

지키지 못할 경우 통장이나 현금으로 지불한

가계약금은 돌려받을 수 있을까?

민법에는 가계약이라는 용어가 없다.

더욱이 24시간 내에는 언제든지 계약을 파기 할

수 있다는 말은 아무런 법적근거도 없는 낭설이다.

부동산을 중개하는 중개현장에서는 가계약이라는

용어가 등장하고 있는데 말로 하는 계약

즉 구두(口頭)계약도 계약이며 가계약도 일반

계약과 동일시 하는 것이다.

계약은 청약과 승낙의 의사표시로 성립되므로

구두계약도 입증할 수 있다면 유효한 것이다.

그러므로 이때의 가계약금은 선급금, 또는

계약금의 일부로 판단하여 계약 당사자가 향후

본 계약을 체결할 것을 약정하고 그 증거로

미리 교부하는 금전인 것이다.

즉 매도인으로 하여금 구속받도록 하기 위한

것이며 매수인도 자신의 행위에 구속되는 효과가

있는 것이다.

따라서 가계약금은 해약금으로 추정되므로

매수인이 해약을 하려면 지불한 가계약금을

포기하여야 할 것이고 매도인은 받은 금액의

두 배를 상환하고 해제하여야 하는 것이다.

(민법 제565조참조)

가계약금에 대한 판례를 살펴보면 매매계약의

중요사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고

중도금지급 등에 대한 합의가

있었다면 매매계약은 성립되었다고 본 사례가 있다.

(대법원 2006.11.24선고 2005다 39594선고)

분쟁이 발생하면 꼭 판례대로 하는 것은 아니며

담당판사의 특성이나 취향 판단력에 따라서 좌우되지만

중개업자가 실무적으로 중개를 할 경우 특정 아파트를

보고 매매대금과 입주일을 확인하여 잔금날짜 등의

합의가 되어야 가계약금을 지불하기 때문에 필요충분조건을 갖추는

경우가 대부분이다.

그러나 중개업자가 교통정리를 잘 해놓으면

가계약으로 인한 분쟁을 미리 예방할 수 있다.

통장으로 가계약금을 입금하면서 0월0일까지

나머지 금액을 입금하기로 하고 만일 그 기간까지

입금할 수 없을 경우 입금한 금액의 원금만 돌려주기로

하는 내용의 상호인적사항과 부동산의 표시가

적힌 가계약서를 작성하는 것이 좋다.

가계약금을 수임중개사가 보관하기로 하는 것도

문제 발생시 신속하게 해결할 수 있는 장점이 있다.

또한 소액의 가계약금은 쉽게 포기할 수 있으므로

현금보관증을 작성하는 것이 계약이 파기 되는 것을

막을 수 있다.

이와 관련한 판례를 살펴보면(대법원1991.5.28

선고 91다 9251판결)

매매계약을 맺을 때 매수인의 사정으로 실제로는

그 다음날 계약금을 지불하기로 하면서도

형식상으로 매도인이 계약금을 받아서 이를

다시 매수인에게 보관한 것으로 하여 매수인이

매도인에게 현금보관증을 작성 교부하였다면

위 계약금은 계약해제권유보를 위한 해약금의

성질을 갖는다 할 것이고 당사자 사이에는

적어도 그 다음날까지 계약금이 현실로 지급된

것과 마찬가지의 구속력을 갖게 된 것이라고 할

것이어서 당사자는 약정된 계약금의 배액상환

또는 포기 등에 의하지 아니하는 한 계약을 해제

할 수 없기로 약정한 것이 상당하다.

위의 판례를 쉽게 설명하면 당사자 상호간에 실지로

돈이 오고가지 않았지만 형식적으로 매도인이 돈을

받아서 매수인에게 보관한 것처럼 하여 현금보관증을

작성하면 계약의 효력이 발생하기 때문에 해약을

하더라도 매도인은 현금보관증에 적힌 금액의 두 배로

배상하고 매수인은 현금보관증의 금액을 입금해야만

계약을 파기할 수 있다는 의미이다.

말도 많고 분쟁도 많은 가계약....

쉽게 해결할 수 있는 방법은 얼마든지 있는 것이다.