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아파트가격이 상승하면서 분양권 시장이 과열양상을 보이고 있다.
전세난으로 내 집 마련에 나선 실수요자가 늘어나고 새로
개편된 청약제도요건의 완화로 1순위 자격을 취득하기가
용이해지면서 수요자들이 증가한 것으로 풀이된다.
기준금리가 1%대로 저렴한 것도 분양권시장을 활성화 시키는 요소로 작용하고 있다.
국토교통부의 자료에서도 알 수 있듯이 2006년도 조사이후 처음으로 전국 분양권거래량이 30만 건을 돌파했다는 것은 현재 분양권시장의 거래현황을 잘 나타내고 있다.
광주 전남지역에서 신규로 건축하는 아파트마다 프리미엄이 형성되지 않은 아파트가 별로 없을 정도로 높은 프리미엄이 붙어서 거래되고 있다.
이렇게 높은 프리미엄이 형성되는 이유는 실수요자 외에도가수요자나 떳다방 들이 한 몫을 챙기기 위해서 단기간에 치고 빠지며 가격을 인위적으로 조작하기 때문이며 이런 점들이 가격상승에 많은 영향을 끼치고 있다.
최초 당첨자가 분양가에 웃돈을 붙여 분양권을 팔고,
다음 매도자가 다시 가격을 더 올려 파는 식으로 여러 번의 거래가 이루어지면 자연스럽게 가격은 상승할 수밖에 없는 것이다.
문제는 투기세력이 청약에 참가하여 과도한 프리미엄이
형성되며 실수요자는 청약 당첨기회가 줄어들게 되고
투기목적으로 분양 받은 사람들이 프리미엄을 붙여
거래하면서 집값 상승을 부채질하기 때문에 신규 분양하는아파트 분양가에도 막대한 영향을 끼칠 수 있다는 점이다.
결국 마지막에 높은 프리미엄을 주고 주택을 구입한
실수요자가 집값이 하락할 경우 그 피해를 고스란히 떠안을 수밖에 없다는 데에 그 심각성이 크다고 할 수 있다.
또한 1년 내에 분양권을 전매할 경우 양도차익의 50%에
해당하는 양도세를 납부해야 하기 때문에 실제가격보다
낮춰서 신고할 가능성이 높다.
세금을 탈루하고 싶은 매도자가 그런 조건이 되지 않으면 매매할 수 없다는 단서를 내걸면 매수자는 울며 겨자 먹기 식으로 그 조건에 응할 수도 있다.
그러나 분양권 거래 시 다운계약서를 작성하게 되면
사기나 기타 부정한 방법으로 세금을 포탈한 경우에
해당되어 차후 10년까지 세금을 추징당할 수 있다.
필자 주변에서도 세금폭탄을 맞는 경우를 가끔씩
목격하고 있다.
기본 세금 외에도 부당과소신고 가산세와 납부불성실가산세가 추가되기 때문이다.
올해 하반기부터 국토교통부에서 아파트 분양권도
실거래가를 공개하기로 방침을 세우고 추진하고 있다.
각 아파트별로 분양권의 프리미엄은 얼마인지 실제
사고파는 전매가격은 얼마인지 확인하여 거래하면 피해는
줄어들겠지만 그 효과에 대해서는 장담할 수 없는 실정이다.
아파트의 동 및 방향 층수에 따라 가격이 다를 수 있고
매도자와 매수자가 분양권거래를 하면서 통장거래가 아닌
현금거래를 하면 정확한 현황파악이 어려울 수도 있지만
국세청의 확고한 신념만 있다면 어느 정도의 목적달성은
가능하리라고 판단하고 있다.
이제는 분양시장의 과열을 막고 선의의 피해자가 발생하지 않기 위해서 다른 지역처럼 청약조건을 해당지역에서 3개월 이상의 거주자로 제한하며 청약통장 불법거래현황을 세밀하게 파악하고 청약률이 높은 아파트단지의 분양권 전매에 대한 신고 자료를 전체적으로 조사 하는 등 탈세에대한 보다 근본적인 기준과 대책을 마련하여 실수요자를 보호하고 부동산거래질서를 확립하는 계기로 삼아야 할 것이다.
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