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지난번 9,1 부동산 대책은 재건축기간 단축, 부동산 규제 완화 , 청약제도 개편 ,대출금리 인하 등 서민의 주거안정을 도모하고 실물경제를 살리며 부동산거래를 활성화시키는데 주안점을 두었다.
그러나 저금리와 함께 시장에 풀린 자금들은 부동산열기에 힘입어 부동산이나 주식시장으로 편중되어 2015년도 가계대출이 차지하는 비중이 1,100조에 달하는 등 위험수준을 넘어서고 있다.
이에 따라 정부에서는 담보규제를 완화한지 1년도 안된 시점에서 2015년 7월22일 가계부채 증가를 구조적으로 억제하기 위한 가계부채 종합관리방안을 발표했다.
지금까지는 이자만 갚아나가다가 원금을 갚은 구조였지만 앞으로는 원금과 이자를 갚아나가는 방식이며 담보중심에서 채무자의 상환능력을 중심으로 판단하는 등 대출 심사가 까다로워지게 되는 점이 특징이다.
물론 바뀐 규정이 기존주택에만 적용되고 신규분양은 예외로 한다고 발표했지만 은행 등 금융기관에서는 이미 리스크를 인지하고 있기 때문에 어떠한 방법으로든 대출을 받는데 영향을 끼칠 수밖에 없을 것이다.
또한 일부 부동산 전문가들은 신규분양시장에는 영향이 없을 것이라는 처방을 내리고 있지만 필자의 생각은 다르게 해석하고 있다.
정부에서 메르스 파동이라는 악재를 이제 겨우 극복한 시점에서 자칫 경기의 흐름을 방해할 수 있는 가계부채 종합관리방안이라는 대책을 발표한 것은 생산가능인구의 감소, 고령화증가, 경제성장률 둔화, 미국의 금리인상조짐 등에 대비하기 위한 포석이며 집값 변동 시 발생할 수 있는 피해를 예방하기 위한 수순이라고 볼 수 있다.
그런데 지금도 최저금리와 분양시장의 과열양상에 힘입어 집값의 상승은 이어지고 있다.
신규아파트의 청약경쟁률이 100:1 이상의 고공행진을 기록하며 프리미엄 가격이 수천만원씩을 유지하기도 한다.
그러나 청약경쟁률이 높다고 해서 프리미엄가격이 높게 형성되지는 않는다.
어떤 지역은 청약경쟁률은 높은데도 불구하고 프리미엄은 천만원이하에 거래되는 곳도 상당 수 있다.
이런 현상은 떳다방 등 가수요자들이 단기 전매차익을 노리기 위해 청약경쟁에 뛰어들며 청약경쟁률을 높이는데 한 몫 했기 때문으로 풀이된다.
요즘은 정부의 가계부채 대책 발표이후 집값이 하락으로 이어질 수 있다고 판단하고 내 집 마련을 뒤로 미루는 수요자가 늘어나고 있다.
이런 현상은 월세나 전세난으로 이어질 수 있다는데 심각성이 크다고 할 수 있다.
그리고 집값도 물가 , 금리 , 소득 , 유동성 , 수급 , 인구변화 등 다양한 요인에 의해 결정되기 때문에 정확한 진단을 하기가 매우 어렵다.
필자는 이번 가계부채 대책이 부동산거래를 둔화시키며 집값이 변화할 가능성이 높다고 판단하고 있다.
이에 따라 집값은 차츰 하향 안정화 단계로 접어들겠지만 가계부채 대책이 집이 꼭 필요한 실수요자에게 커다란 부담으로 작용할 가능성이 크다는 점이다.
따라서 집을 마련할 때는 세밀하게 검토하여 매수를 결정하고 소득금액의 30%범위 내의 무리하지 않는 선에서 구입하는 것이 비교적 안전한 방법이 될 것이다.
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